1. Quartal 2022 – Frankfurter Büromarkt startet aufgrund großer Eigennutzer stark ins neue Jahr

Der Flächenumsatz auf dem Frankfurter Büromarkt, welcher das Stadtgebiet Frankfurt, Eschborn und den Offenbacher Kaiserlei umfasst, lag Ende des ersten Quartals 2022 bei rund 122.100 m² und 184 Verträgen. „Dies ist eine deutliche Steigerung (+ 31 %) gegenüber demselben Vorjahresquartal, knapp ein Viertel des Flächenumsatzes resultiert aus dem Baustart des Eigennutzer-Gebäudes für die Deutsche Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (giz) in der Ludwig-Erhard-Straße 7 in Eschborn, was gleichzeitig auch der größte Abschluss des ersten Quartals war“, sagt Kevin Nguyen, Head of Brokerage bei blackolive. Lässt man diesen Deal außer Acht, lag der Umsatz auf Vorjahresniveau und auf Niveau des Jahres 2019. Auch der zweitgrößte Deal des Jahres mit knapp 10.000 m² durch die Sparda-Bank eG in dem sich im Bau befindlichen Sparda-Bank Tower im Europaviertel war eine Eigennutzung. „Die größte „echte“ Anmietung war die 6.100 m² große Expansion im „ibc“, in der Theodor-Heuss-Allee 70-74, damit einhergehend verlängerte die Deutsche Bank ihre Bestandsfläche über rund 29.000 m² im Gebäude langfristig“, führt Nguyen weiter aus.

Mittleres Flächensegment stark, Baustart giz in Eschborn hat starken Einfluss

Das mittlere Flächensegment (1.001 m² bis 10.000 m²) erreichte nach blackolive-Recherchen annähernd das Niveau des Flächenumsatzes des ersten Quartals 2019, blieb aber unter dem 5-Jahres-Mittel. „Der Baustart des Gebäudes für die giz in Eschborn sorgte Anfang 2022 für einen Schub im Segment über 10.000 m², da es sich um rund 28.000 m² handelte, aber auch Anfang 2021 sorgte der Baustart des Eigennutzergebäudes für Siemens in Gateway Gardens über 15.000 m² für ein Umsatzplus“, erklärt Kevin Nguyen. Im kleinen Segment herrschte ebenfalls Bewegung, dort wurde 23 % mehr Fläche als zu Beginn 2021 umgesetzt, womit dieser Wert über dem 5-Jahres-Mittel liegt. Wenig überraschend konnte Eschborn durch den giz-Deal die stärkste Steigerung des Flächenumsatzes verbuchen, auch der City Rand profitierte von dem Eigennutzer Sparda-Bank, aber ebenso im Teilmarkt Frankfurt Nord, wo es einen größeren Abschluss über rund 4.700 m² eines Bildungsinstituts zu vermelden gab, verfünffachte sich der Umsatz. Der Frankfurter Central Business District (CBD) mit seinen Teilmärkten Bankenviertel, Westend und City hatte nach blackolive-Recherchen bis jetzt nur einen Anteil von 23 % am Gesamtvolumen. „Dies wird sich im Jahresverlauf aller Voraussicht nach noch etwas verändern, da dieser Bereich bei Mietern sehr beliebt ist. Bezogen auf die Anzahl der Abschlüsse entfielen knapp 40 % aller Deals auf diesen zentralen Teil Frankfurts. Zudem ist vor allem im Bankenviertel eine rege Bautätigkeit zu beobachten und weitere Projekte sind geplant. Diese sind neben dem großen Neubauprojekt FOUR eine Reihe von kleineren und mittelgroßen Sanierungen“, resümiert Nguyen.

Öffentliche Verwaltung knapp vor Finanzdienstleistern, gesunder Branchen-Mix

Durch den genannten Großabschluss der giz landeten öffentliche Verwaltungen mit rund 26 % knapp vor Finanzdienstleistern (20 %), die jedoch mit 20 Deals viermal so viele Abschlüsse verbuchen konnten und damit genauso viele wie die sonst anzahlmäßig so deutlich umtriebige Beraterbranche. Ebenfalls 20 Verträge tätigten Bau- und Immobiliendienstleister, wenngleich auch nur ein Abschluss größer als 1.000 m² war. „Neben der für Frankfurt so typischen Finanzbranche gibt es im Zuge der gesellschaftspolitischen und wirtschaftlichen Umwälzungen zunehmend auch andere Branchen, die den Frankfurter Büromarkt tragen. Das ist eine erfreuliche Entwicklung, da eine gesunde Mischung mehr Stabilität bietet. Dies ist auch bei den Projektentwicklungen zunehmend zu beobachten, wo Investoren und Projektentwickler oftmals eine gemischte Nutzung präferieren“, erläutert der blackolive-Bürovermietungsleiter Nguyen. Aber selbstverständlich werden auch in Zukunft die Finanzdienstleister eine wesentliche Rolle spielen. Die Home-Office-Pflicht ist beendet, sodass zunehmend mehr Mitarbeiter in die Büros zurückkehren werden. Dann wird wohl auch klarer werden, welche Bedürfnisse und Anforderungen die Firmen zukünftig umsetzen. Fest steht aber schon jetzt, die Bürowelt verändert sich.

Mieten auf hohem Niveau

Weder die Corona-Pandemie noch der Krieg in der Ukraine haben im ersten Quartal zu einer Verteuerung der Mietpreise geführt, die Durchschnittsmiete lag Ende des ersten Quartals bei 21,60 €/m² und damit um 0,50 €/m² höher als vor einem Jahr. Die Spitzenmiete liegt bei 45,50 €/m², was ebenfalls einem Plus von 0,50 €/m² entspricht. Nach Recherchen des Research-Teams von blackolive fanden Abschlüsse vermehrt in Projekten und hochwertigen Bestandsgebäuden, beziehungsweise Bestandsgebäuden, die einer Sanierung unterzogen wurden oder werden, statt. „Dies wird auch der Trend der Zukunft sein, womit es auch mittelfristig nicht zu einem Einbruch der Mietpreise kommen wird. Etwas Spielraum nach oben gibt es noch, wir gehen jedoch nicht davon aus, dass viele Abschlüsse jenseits des aktuellen Spitzenmietpreises erfolgen werden“, sagt Nguyen. Die Mieten stehen auf jeden Fall in nächster Zeit unter Druck aufgrund der weiterhin angespannten Krisen-Situation und natürlich in Folge von Lieferengpässen bei Personal und Material.

Leerstand langsamer gestiegen

Der Leerstandsaufbau hat sich im Verlauf des letzten Jahres weiter fortgesetzt, zuletzt jedoch mit deutlich gebremster Schnelligkeit. Ende des ersten Quartals 2022 lag die Leerstandsquote bei 8,9 %, was einem Plus von 0,6 % gegenüber des Jahresanfangs 2021 entspricht. Allerdings ist die Leerstandsquote in den letzten drei Monaten nach Angaben von blackolive von über 9 % wieder auf unter 9 % gesunken. Aktuell scheint damit zumindest die schnelle Zunahme des Leerstands im Zuge der Corona-Pandemie vorläufig gebremst. Vermieten lassen sich in Zukunft insbesondere Gebäude mit einer qualitativ hochwertigen Ausstattung, aber auch adäquate Bestandsgebäude können mit kleineren bis größeren Schönheitsreparaturen für preisbewusstere Mieter durchaus attraktiv sein. Durch die vermehrte Anmietung von Projekten werden jedoch an anderer Stelle wieder Gebäude an den Markt kommen, teilweise auch mit größeren Flächen, die sich je nach Lage oder/und Ausstattung besser oder schlechter nachvermieten lassen. Der Trend weg von Single-Tenant-Gebäuden hin zu Multi-Tenant-fähigen Immobilien wird sich weiter verstärken. Den deutlichsten Leerstandsanstieg hatte der - allerdings auch sehr kleinräumige - Teilmarkt City West hinzunehmen, hier hat sich der Leerstand unter anderem durch die von der Commerzbank seit der zweiten Jahreshälfte angebotenen Untermietflächen von mehr als 30.000 m² im „Cielo“ gegenüber Anfang 2021 mehr als verdreifacht.

Weniger Fertigstellungen 2022, deutlicher Anstieg in kommenden Jahr 2023

Im laufenden Jahr 2022 wird mit rund 187.400 m² etwas weniger Fläche als 2021 fertiggestellt werden. Die Belegungsquote liegt nach Angaben von blackolive mit 57 % etwas niedriger als in den Vorjahren. Ab 2023 steigen die Zahlen für die geplanten und sich im Bau befindlichen Gebäude deutlich an, 2023 sollen Stand heute rund 234.000 m² auf den Markt kommen, wovon bis jetzt nur 14 % einen Mieter gefunden haben. Die gestiegene Projekttätigkeit ist im Stadtbild deutlich sichtbar, wie etwa durch das in die Höhe wachsende Projekt FOUR im Bankenviertel, die Baustellen im Europaviertel, dem ONE, The Spin und dem Sparda-Tower oder vor den Toren der Stadt am Flughafen das Projekt FLOW in Gateway Gardens und das LEIQ am Offenbacher Kaiserlei in direkter Main-Nähe. Diese Aufzählung zeigt deutlich, dass sich die Bautätigkeit nicht auf einen Standort beschränkt, sondern im Frankfurter Büromarkt in den nächsten Jahren ganz unterschiedliche Objekte zu unterschiedlichen Mietpreisen für unterschiedliche Mieter entstehen. „Diese Vielfalt gibt Firmen die Möglichkeit sich nach ihren Bedürfnissen zu entwickeln. Dabei sollten diese jedoch nicht vergessen, dass gerade Projektanmietungen teilweise eine Vorlaufzeit von mehreren Jahren benötigen. Eine frühe Sondierung des Markts bietet mehr Optionen“, sagt der Bürovermietungsleiter Nguyen von blackolive. New-Work ist für viele Firmen gerade in und nach der Pandemie zu einem noch wichtigeren Thema geworden, ebenso wie die ESG-Kriterien. Eine frühe Anmietung in einem Projekt eröffnet unter Umständen bessere Möglichkeiten zur passgenauen Umsetzung der individuellen Vorstellungen. Teilweise sind insbesondere seit dem letzten Jahr auf Grund gestörter Lieferketten und Material- oder Personalengpässen schon Verschiebungen von Fertigstellungen zu beobachten, noch halten sich diese jedoch in Grenzen.

Ein guter Start ins Jahr – der Weg zurück zur neuen Normalität?

Der Frankfurter Büromarkt ist gut ins neue Jahr gestartet, stark beeinflusst von den beiden großen Eigennutzern, giz und Sparda-Bank. Ob im Jahresverlauf weitere große Anmietungen hinzukommen werden, wird stark von der wirtschaftlichen und gesellschaftspolitischen Entwicklung abhängig sein. Ähnliche Gedanken wie die Bayern LB in München, welche vorerst ihre Umzugspläne wegen der Krise zurückgestellt hat, könnten sich auch andere Unternehmen machen. Fast alle Flächenklassen konnten nach blackolive-Recherchen Umsatzzuwächse verbuchen. Der Frankfurter Büromarkt entwickelt sich schon seit einigen Jahren weg von der vor allem von Finanzdienstleistern dominierten Metropole hin zu einem durchmischten Standort, was insbesondere in der schwierigen Gesamtgemengelage als positiv zu bewerten ist. Die Mietpreise verharren auf hohem Niveau. Die Anforderungen von Mietern haben sich schon vor Ausbruch der Pandemie verändert, durch die Pandemie wurde diese Entwicklung lediglich deutlich beschleunigt. Die Rückkehr der Beschäftigten aus dem Home-Office in die Büros wird nun durch die Politik weiter angekurbelt. „Welche Modelle sich in Zukunft für alle Beteiligten als attraktiv und praktikabel herauskristallisieren werden, ist noch nicht vollumfänglich geklärt“, sagt Nguyen von blackolive. „Die Gesamtsituation stellt Mieter, Eigentümer und Projektentwickler vor neue Herausforderungen, denen die sich im Bau befindlichen und die geplanten Projekte Rechnung tragen“, fügt er hinzu. Auch bei den Projekten ist der Trend zu durchmischten Objekten mit einer diversifizierten Mieterstruktur zu beobachten. Die Mietpreise könnten sich durch Lieferengpässe oder Mangel an Personal und Material auch noch etwas verteuern. Viele Unternehmen wollen und müssen sich aber mittelfristig verändern, wodurch sich nach dem Nachhol-Jahr 2021 im Jahr 2022 der Weg zu einer neuen Normalität abzeichnet. Projektanmietungen stehen bei größeren Mietern aktuell hoch im Kurs, wodurch sich der Leerstand wohl zeitnah auch nicht deutlich reduzieren wird. Der Leerstandsabbau, welcher sich vor der Pandemie sehr dynamisch entwickelt hatte, wurde durch die Pandemie jäh unterbrochen. Der gegenläufige Trend des stark gestiegenen Leerstands hat aber in den letzten drei Monaten etwas an Fahrt verloren. „Der Markt ist in Bewegung und bis Jahresende gehen wir von blackolive von einem Flächenumsatz von 420.000 m² – 440.000 m² aus. Der Umsatz läge dann unter dem des Vorjahres, aber über dem Wert des ersten Pandemie-Jahres 2020“, fasst der Bürovermietungsleiter von blackolive die Situation zusammen.

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AUTORIN: Tanja Zeiske

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