1. Halbjahr 2024: Frankfurter Büromarkt in Warteposition – Flächenumsatz weiterhin verhalten

Im Frankfurter Büromarkt wurde zum Halbjahr lediglich ein Flächenumsatz von rund 176.000 m² mit 240 Abschlüssen erzielt. Beide Werte liegen damit unter denen des Vorjahres, rund 9 % weniger Flächenumsatz bei gut 20 % weniger Verträgen. „Zu der schwierigen globalen Gesamtgemengelage kommt in Deutschland noch die unklare Marschrichtung der Politik. Die Unsicherheit über die zukünftige Politik hat bei vielen Unternehmen zu weiterer Zurückhaltung geführt“, erklärt Kevin Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive das schwache Ergebnis.

Gleichbleibende Nachfrage im mittleren Segment, Rückgänge im kleinteiligen Bereich

Die gute Nachricht ist, dass die mittlere Flächenklasse Umsätze auf Vorjahresniveau verbuchen konnte, allerdings betrifft dies nur den Bereich zwischen 1.000 m² und 5.000 m². Der jüngst erfolgte Eigennutzer-Kauf der ca. 10.000 m² großen HAUPTWACHE EINS (Büroanteil ca. 7.200 m²) durch die Frankfurter Sparkasse, die sich im Bieterverfahren um das Objekt von der insolventen Signa-Gruppe durchsetzen konnte, hat den Rückgang des Flächenumsatzes im Segment 5.000 m² bis 10.000 m² nur bedingt abmildern können, es wurde trotzdem rund 70 % weniger Fläche umgesetzt. Das kleinere Flächensegment musste Einbußen von rund 28 % hinnehmen. Der Großdeal der EZB über fast 38.000 m² aus dem ersten Quartal sorgte weiterhin für einen sehr guten Umsatz im großflächigen Bereich. Auch wenn der Flächenumsatz im sogenannten Central Business District (CBD) bei gut 50 % lag und vor allem Premium-Objekte in Toplagen bei den Mietern hoch im Kurs stehen, konnten auch einige andere Teillagen gegenüber dem Vorjahr leichte Gewinne verbuchen. Außerdem ist für den hohen Anteil des CBDs am Gesamtumsatz nach wie vor zu einem Gutteil der Großabschluss der EZB verantwortlich. Bei den zweiten Gewinnern handelt es sich um Eschborn, das Frankfurter Ostend und die City West; das gute Vorjahresniveau halten konnte der Teilmarkt Airport. „In Eschborn ist ein Grund die günstigere Gewerbesteuer, die City West und der Teilmarkt Frankfurt Ost 1 profitieren von der Nähe zum CBD bei gleichzeitig guter Qualität zu deutlich geringeren Mietpreisen und im Falle des Ostends spielt sicherlich zum Teil auch die Nähe zur EZB eine Rolle. Der Teilmarkt Airport hat durch den neuen Stadtteil Gateway Gardens, der immer mehr Gestalt annimmt, eine Sonderrolle. Der kürzlich eröffnete Gateway Gardens Ocean Club mit eigener Surfwelle ist ein weiterer Mosaikstein“, fasst Nguyen die Gründe kurz zusammen.

Finanzdienstleister weiter auf Platz eins

Finanzdienstleister hatten die Nase weiter vorne und vereinten gut ein Drittel der Gesamtnachfrage auf sich. Auf Platz zwei landeten Bau- und Immobiliendienstleister und Beratungsunternehmen mit jeweils rund 11 %. Berater verbuchten mit Abstand wieder die meisten Verträge (40). Technologie- und Medienunternehmen schlossen mit rund 15 Verträgen weniger als halb so viele Verträge im Vergleich zum selben Vorjahreszeitraum. Einige mittelgroße Abschlüsse sorgten dafür, dass der Rückgang des Flächenumsatzes mit knapp 30 % in der Tech- und Medien-Branche nicht annährend so stark ausfiel wie der Rückgang der Anzahl der Abschlüsse. „So wie Finanzdienstleister immer ein Bestandteil unserer Bankenstadt Frankfurt sein werden, wird auch die Technologiebranche weiterhin zu einer festen Nachfragegröße gehören. Die aktuelle Zurückhaltung ist auch ein Zeichen der noch nicht abgeschlossenen Home-Office-Debatte. In der jüngeren Vergangenheit holten auch namenhafte Technologieunternehmen ihre Mitarbeiter zurück ins Büro“, ordnet Nguyen das Geschehen ein. „Der Fachkräftemangel, vor allem in diesem Bereich, setzt dieser Praxis aber auch Grenzen“, fügt der Geschäftsführer von blackolive hinzu. IT-Spezialisten sind rar und lassen sich nicht uneingeschränkt Vorgaben über ihren Arbeitsort machen, aber Anreize können andersherum dafür sorgen, dass sie gerne einen (Groß)Teil ihrer Arbeitszeit im Büro verbringen. Auch das ist Teil der (neuen) Wahrheit.

Mietpreise weiterhin hoch

Bei den Mietpreisen gab es in den letzten drei Monaten keine Veränderung, die Durchschnittsmiete liegt zum Halbjahr 2024 bei 25,00 €/m², gegenüber dem Vorjahr entspricht das einer Steigerung um 1,30 €/m². Auch bei der Spitzenmiete registrierte blackolive keine Veränderung in jüngster Zeit, gegenüber dem Vorjahr liegt sie jedoch um 1,00 €/m² höher und notiert bei 47,00 €/m². „Für die Spitzenmiete erwarten wir einen weiteren Anstieg Richtung 50,00 €/m², dies entspricht den Mieten in den oberen Etagen der neuen Türme wie FOUR und central business tower und ich sehe keinen Grund, warum die Mieten in diesen Objekten in den nächsten Jahren sinken sollten“, sagt Kevin Nguyen. Die Nachfrage nach diesen Objekten ist auch im aktuell schwachen Marktumfeld ungebrochen hoch und die Baukosten werden in absehbarer Zeit ebenfalls nicht sinken. Dass die Durchschnittsmiete weiteres Steigerungspotential hat, ist eher unwahrscheinlich. In den Randlagen müssen Eigentümer wohl zukünftig deutlich mehr Geld in die Hand nehmen, um insbesondere ältere Häuser aufzuwerten und/oder Zugeständnisse bei der Miete machen.       

Leerstand steigt weiter deutlich

Der Leerstand ist gegenüber demselben Vorjahreszeitraum um 1,3-Prozentpunkte auf 10,5 % gestiegen, das entspricht einer Steigerung des absoluten Leerstands um 14 %. Betrachtet man die Teilmärkte differenziert, fällt auf, dass im Jahresverlauf vor allem das CBD einen deutlichen Leerstandsanstieg um 46 % zu verzeichnen hatte. „Besonders stark war der Anstieg im Bankenviertel, hier schlägt der sukzessive Auszug der DEKA aus dem Trianon besonders stark zu Buche“, erklärt Nguyen. Neben dem großen Leerstandszuwachs im Trianon von über 20.000 m² im Jahresverlauf, trugen aber auch mehrere Flächenfreisetzungen im kleineren und mittleren Segment zu dem starken Anstieg über das Jahr bei. „Aber das CBD ist eine attraktive Lage und wenngleich wir auch hier allenthalben den Trend zu Verkleinerung spüren, ist die Nachfrage groß. Für Eigentümer ist jedoch teilweise ein längerer Atem von Nöten und die Anpassung der Gebäude an die gängigen (ESG-)Standards unumgänglich“, erklärt der Geschäftsführer von blackolive. Auch in anderen Lagen außerhalb des CBD haben wir Zuwächse registriert, so etwa ein Plus von knapp 30 % in Niederrad. Hier hat unter anderem Telekom Flächen im Aculeum in der Hahnstraße 43 freigezogen. In Frankfurt West wurden Anfang 2024 Flächen im TRIcubes, Wilhelm-Fay-Straße 30-34 frei, da Continental Teves in Frankfurt Standorte konsolidiert. Über 20 % mehr Fläche steht nun auch im Teilmarkt Airport zur Verfügung, dort bietet DB Schenker gut 16.000 m² Fläche im Alpha Rotex in Gateway Gardens zur Untervermietung an. Auch dieses Unternehmen konsolidiert seine Flächen an anderen Standorten. Rund 20 % weniger Fläche als vor einem Jahr stehen in den Teilmärkten Frankfurt Süd und Nord und dem Offenbacher Kaiserlei zur Verfügung. Die Gründe hierfür sind vielfältig, von Vermietungen bis zu Umwidmung in Schulen über Verschiebung von Sanierung.

Viele Projekte, Realisierung anspruchsvoll

An Projekten mangelt es in Frankfurt nicht. Die Pipeline ist nach wie vor gut gefüllt, die Realisierung ist und bleibt schwer. Einige Projekte kommen auf Grund von Finanzierungsproblemen in Schieflage, bei anderen mangelt es schlicht an Facharbeitern oder Material und einige Eigentümer stehen zwar in den Startlöchern, benötigen aber eine recht hohe Vorvermietungsquote, um den Bau zu starten. „Zwar gab es auch früher schon Verschiebungen bei den Fertigstellungen, aber seit 2020 passiert dies doch deutlich häufiger“, sagt Kevin Nguyen. Im Jahr 2024 sollen insgesamt rund 121.000 m² fertiggestellt werden, die Vorvermietungsquote liegt bei 82 %, 2025 sind rund 211.500 m² avisiert, die Belegungsquote liegt aktuell bei etwas mehr als der Hälfte. Das mit Abstand größte Objekt mit gut 75.000 m² ist das FOUR-T1, welches Ende 2024 / Anfang 2025 fertig sein wird, hier sind Stand heute noch rund ein Drittel der Flächen vakant. „Viele Planungen warten auf Realisierung oder Projekte werden während der Bauphase gestoppt. Die schwierige Wirtschaftslage und die nach wie vor unsichere Zukunftsperspektive wird weiterhin zu Verzögerungen führen. Sind die bestehenden Probleme geklärt, geht es dann weiter mit dem Bau, das beweist auch die jüngste Meldung über die HAUPTWACHE EINS, dort soll es ab 2025 weitergehen“, resümiert Kevin Nguyen.

Ausblick

Der Frankfurter Büromarkt blickt im ersten Halbjahr 2024 auf sein zweitschlechtestes Ergebnis seit 2020 zurück, die Anzahl der Abschlüsse liegt sogar noch leicht unter 2020. „Besserung ist zwar in Sicht, aber für das Jahr 2024 wohl eher noch nicht“, prognostiziert der blackolive-Geschäftsführer Nguyen. „Das Vorjahresergebnis wird trotzdem wohl erreicht werden“, fügt er hinzu. Je nachdem, ob noch ein größerer Vertrag zum Abschluss kommt, wird auch noch an der 400.000 m²-Marke gekratzt werden. Die Mietpreise im Premium-Segment haben noch Luft nach oben, in allen anderen Objekten und Lagen ist das Steigerungspotential begrenzter. Auch wenn das kleinteilige Segment im ersten Halbjahr 2024 etwas geschwächelt hat, wurden in der Flächenklasse doch über 200 Verträge geschlossen. Der Leerstand wird kurzfristig nicht unter die 1-Millionen-Marke sinken. Perspektivisch werden wohl kaum alle Flächen wieder einen Mieter finden. „Kreative neue Nutzungen und Umwidmungen sind neben Refurbishments eine weitere Möglichkeit den Leerstand zu reduzieren“, sagt Kevin Nguyen. „Eine Umwidmung eines Bürogebäudes in ein reines Wohngebäude ist die schwierigste und teuerste Variante. Daher präferieren viele Eigentümer eine andere Nutzung“, führt er weiter aus. Die geplanten Projekte werden zudem weitere Flächen auf den Markt spülen, denn weitere Unternehmen werden sich für eine Anmietung in attraktiven, energiesparsamen Gebäuden entscheiden. „Trotzdem wird das Büro nicht aussterben, auch weil viele Menschen nach wie vor gerne ins Büro gehen, nur eben mit der Option einen Teil ihrer Arbeit flexibel von einem anderen Ort erledigen zu können“, gibt sich der blackolive Geschäftsführer optimistisch. Dabei wird neben der Ausstattung, der ESG-Konformität auch die Lage des Büros eine zunehmend wichtigere Rolle spielen. Aber wegen der multiplen Unsicherheitsfaktoren stehen Prolongationen nach wie vor hoch im Kurs, was sich negativ auf den Flächenumsatz auswirkt.